Anstieg der Grundstückskosten belastet Bauprojekte und erhöht Mietpreise
Hohe Grundstückspreise belasten den Wohnungsbau und treiben Mieten in die Höhe. Experten fordern eine aktive Bodenpolitik, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und sozialen Frieden zu sichern.
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Die Bodenpreise in Deutschland haben sich in den letzten Jahrzehnten dramatisch erhöht und stellen für viele Menschen eine erhebliche Hürde auf dem Weg zum Wohneigentum dar. Die steigenden Kosten für Grundstücke tragen maßgeblich zur Verteuerung des Wohnens bei, während die Politik sich vor allem auf die Senkung der Baukosten konzentriert. In der öffentlichen Diskussion werden die Bodenpreise jedoch häufig vernachlässigt, obwohl sie in städtischen Gebieten einen signifikanten Anteil an den Gesamtkosten eines Neubaus ausmachen können. Kommunen haben jedoch die Möglichkeit, die Grundstückspreise und die Nutzung von Bauland aktiv zu beeinflussen.
Hohe Bodenpreise verteuern das Wohnen
Der Bau von Wohnungen erfordert nicht nur Investitionen in Materialien und Handwerker, sondern auch den Erwerb des Grundstücks. Je höher die Preise für Bauland, desto teurer werden letztlich die Mieten und Kaufpreise. Der frühere Bundesbauminister Hans-Jochen Vogel verdeutlichte bereits 2019 die Problematik mit alarmierenden Zahlen: Zwischen 1962 und 2017 stiegen die Baulandpreise im Bundesdurchschnitt um 1.900 Prozent, während sie in München von 1950 bis 2015 sogar um 39.000 Prozent anstiegen.
Obwohl die Bodenpreise in den Metropolen aufgrund gestiegener Zinsen zuletzt einen Rückgang verzeichneten, bleiben sie auf einem Niveau, das den Bau von bezahlbarem Wohnraum erheblich erschwert. In München beispielsweise liegen die Preise für Bauland teilweise über 2.000 Euro pro Quadratmeter.
Gründe für steigende Baulandpreise
Die Stadtforscherin Ricarda Pätzold vom Deutschen Institut für Urbanistik nennt internationale Finanzinvestoren als einen der Haupttreiber dieser Entwicklung. Seit der Finanzkrise haben diese den Boden- und Immobilienmarkt zunehmend als Anlageobjekt entdeckt. Zudem haben Bund, Länder und Kommunen seit Ende der 1990er-Jahre viele öffentliche Grundstücke und Wohnungen verkauft. Der Eigentümerverband Haus & Grund hingegen sieht vor allem die unzureichende Ausweisung neuen Baulands als Hauptursache für die Preissteigerungen.
Hebel aktive Bodenpolitik: Das Ulmer Modell als Vorbild
Kommunen können jedoch aktiv gegen die hohen Grundstückspreise vorgehen, indem sie selbst Grundstücke erwerben, um langfristig Einfluss auf deren Nutzung zu behalten. Ein Beispiel für eine erfolgreiche aktive Bodenpolitik ist die Stadt Ulm, die seit 132 Jahren in diesem Bereich tätig ist und etwa 40 Prozent ihrer Stadtfläche besitzt.
Das Ulmer Modell funktioniert folgendermaßen: Bevor auf einem Grundstück Bauvorhaben genehmigt werden, muss die zuständige Behörde Baurecht erteilen. Dieses Recht wird jedoch nur vergeben, wenn die Eigentümer bereit sind, das Land an die Stadt zu verkaufen. Die Stadt erwirbt das Grundstück zu einem festgelegten Preis und kann es entweder selbst für städtische Wohnprojekte nutzen oder an Familien, Genossenschaften oder private Investoren weitergeben – jedoch nicht zum Marktpreis, sondern zu fairen Konditionen und mit hohen Auflagen, wie etwa der Vorgabe, dass 40 Prozent der Einheiten Sozialwohnungen sein müssen.
Konzeptvergaben und Erbpacht
Da viele Kommunen nicht über große Landreserven verfügen, versuchen sie, die Grundstücke, die sie besitzen, anders zu vergeben. Anstatt automatisch an den Höchstbietenden zu verkaufen, setzen sie auf Konzeptvergaben. Hierbei erhält das Projekt mit dem überzeugendsten Konzept den Zuschlag, was oft soziale, nachhaltige oder gemeinschaftliche Wohnformen fördert.
Ein weiteres Instrument der aktiven Bodenpolitik ist die Erbpacht. In diesem Modell besitzt der Bauherr das von ihm errichtete Gebäude, während das Grundstück im Besitz der Kommune bleibt und nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurückfällt. Ein Beispiel für eine Kombination aus Konzeptvergabe und Erbpacht ist das genossenschaftliche Wohnprojekt WohnWerk Cologne in Köln-Ehrenfeld, das auf einem 5.500 Quadratmeter großen Grundstück für rund 130 Menschen entsteht.
Kommunales Vorkaufsrecht
Die aktive Bodenpolitik wird jedoch komplizierter, wenn Grundstücke bereits in privater Hand sind und Baurecht besteht. Kommunen haben unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahr 2021 hat jedoch die Anwendung dieses Rechts erschwert. Mieterverbände, der Deutsche Städtetag und Vertreter der Linkspartei fordern daher eine Stärkung dieses Instruments.
Grenzen aktiver Bodenpolitik
Die Umsetzung aktiver Bodenpolitik erfordert zunächst erhebliche finanzielle Mittel. Städte wie Ulm oder Münster nutzen daher Bodenfonds, während hoch verschuldete Kommunen oft wenig Spielraum haben. Befürworter einer aktiven Bodenpolitik plädieren für mehr Unterstützung durch Bund und Länder. Zudem besteht ein Zielkonflikt: Mehr Bauland kann den Preisdruck verringern, führt jedoch häufig zu zusätzlicher Flächenversiegelung. In Städten konkurrieren verschiedene Interessen um den knappen Boden, darunter Wohnungsbau, Natur- und Klimaschutz sowie Freizeit- und Erholungsflächen.
Quellen: deutschlandfunk, Süddeutsche Zeitung, Der Spiegel
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Dieser Text wurde mit Hilfe von künstlicher Intelligenz in Zusammenarbeit mit unserer Redaktion erstellt.
