Kann der Umbau von Büroflächen zur Lösung der Wohnungsnot beitragen?
In Deutschland fehlen rund 1,4 Millionen Wohnungen, während etwa elf Millionen Quadratmeter Bürofläche leer stehen. Der Umbau von Büros zu Wohnraum könnte eine nachhaltige Lösung bieten, stößt jedoch auf baurechtliche Hürden und wirtschaftliche Herausforderungen.
In Deutschland fehlen schätzungsweise 1,4 Millionen Wohnungen, was die Wohnsituation zu einer drängenden sozialen Herausforderung macht. Besonders in großen Städten sind Normalverdiener mit Familien oft von hohen Mieten betroffen und finden kaum noch geeigneten Wohnraum.
Die Politik hat sich über Jahre hinweg mit diesem Problem auseinandergesetzt, ohne dass sich signifikante Fortschritte zeigen. Die Bundesregierung setzt nun auf einen „Bauturbo“, um den Bauprozess zu beschleunigen und zu vereinfachen.
Umbau statt Neubau: pragmatisch und nachhaltig
Eine mögliche Lösung könnte der Umbau von leerstehenden Bürogebäuden sein. Seit der Coronapandemie und dem Anstieg von Homeoffice-Arbeitsplätzen stehen viele Büros leer. Diese Situation könnte eine vielversprechende Gelegenheit darstellen, um Wohnraum zu schaffen, insbesondere da der Umbau ressourcenschonender ist als der Neubau.
Beispielhafte Projekte zeigen bereits, wie erfolgreich solche Umnutzungen sein können. In Düsseldorf wurde ein leerstehender Bürokomplex von Thyssen in ein neues Wohnviertel mit über 300 Wohnungen, Spielplätzen und einer Kita umgewandelt. Auch in Frankfurt am Main wurde ein Bürogebiet in ein Wohnviertel transformiert.
Um solche Projekte zu fördern, hat die Bundesregierung ein Programm ins Leben gerufen, das unter bestimmten Bedingungen bis zu 30.000 Euro pro umgewandelter Wohnung bereitstellt.
Elf Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen leer
Das theoretische Potenzial für die Umnutzung ist erheblich. In Deutschland stehen etwa elf Millionen Quadratmeter Büroflächen leer, wobei die Leerstandquote in großen Städten wie Berlin, Frankfurt und München auf über acht Prozent gestiegen ist.
Eine Studie des Beratungsunternehmens Bulwiengesa schätzt, dass durch die Umnutzung von nicht mehr genutzten Büroflächen rund 150.000 neue Wohnungen entstehen könnten. Eine andere Untersuchung des Ifo-Instituts kommt auf etwa 60.000 mögliche Wohnungen.
Baurechtliche Vorgaben und andere Hindernisse
Der Umbau von Bürogebäuden in Wohnungen ist jedoch mit zahlreichen Herausforderungen verbunden. Die Vielzahl an baurechtlichen Vorgaben in Deutschland, die von Brandschutz- und Schallschutzbestimmungen bis hin zu Anforderungen an Tageslicht und Belüftung reichen, macht den Prozess komplex.
Viele klassische Bürogebäude sind zudem so konstruiert, dass sie nicht den Anforderungen an Wohnräume entsprechen. Beispielsweise sind sie oft tiefer gebaut und verfügen über weniger Tageslicht. Das Einfügen von Badezimmern erfordert umfangreiche Rohrleitungsarbeiten.
Der entscheidende Faktor: die Rendite
Ein weiterer entscheidender Aspekt ist die wirtschaftliche Rentabilität. Die Kosten für den Umbau sind aufgrund der Komplexität der Projekte und der Vielzahl an Standards hoch. Alexander Fieback von Bulwiengesa berichtet, dass Projektentwickler die Kosten auf dem Niveau von Neubauten ansetzen, was zu Mietpreisen von über 20 Euro pro Quadratmeter führen kann. Ulla Basqué von „Architects for Future“ hingegen sieht Potenzial für deutlich günstigere Lösungen, die 25 bis 40 Prozent unter den Neubaukosten liegen.
Zusätzlich haben Projektentwickler oft die Rendite im Blick. Die Schaffung von Wohnraum für Familien bringt nicht die gleichen finanziellen Erträge wie die Entwicklung von möblierten Mini- oder Mikroapartments. In Städten wie Berlin und Frankfurt sind zahlreiche Projekte dieser Art in Planung, da die Mietpreise für kleine Einheiten deutlich höher sind.
Förderprogramm des Bundes ohne soziale Komponente
Das neue Förderprogramm der Bundesregierung, „Gewerbe zu Wohnen“, bietet bis zu 30.000 Euro Zuschuss pro Wohnung, enthält jedoch keine Vorgaben zur Art der Wohnungen oder deren Preisgestaltung. Dies könnte dazu führen, dass vor allem sehr kleine Wohnungen, wie Mikro- und Miniapartments, entstehen.
Das Bundesbauministerium hat auf Nachfrage klargestellt, dass das Programm „kein expliziter Beitrag zum bezahlbaren Wohnen“ sei. Es soll vielmehr einen Anstoß für den Umbau und die Nachnutzung von Gebäuden geben. Dennoch hofft man, dass dadurch neuer Wohnraum geschaffen wird, der den angespannten Wohnungsmarkt entlasten kann.
