Sinkt der Preis für Neubauten durch den Wegfall von Komfortauflagen um bis zu 15 Prozent?
Bauen in Deutschland soll künftig einfacher und günstiger werden. Mit dem sogenannten Gebäudetyp E plant die Politik neue Möglichkeiten, um Baukosten zu senken und Vorschriften zu vereinfachen. Doch welche Standards könnten wegfallen und was bedeutet das für zukünftige Bauherren und Mieter?
depositphotos
Rund zehn bis 15 Prozent an reinen Baukosten lassen sich nachweislich einsparen, wenn bei Wohngebäuden gezielt auf kostspielige Komfortmerkmale verzichtet wird. Dies belegen Auswertungen bisheriger Modellversuche, während Fachleute im Durchschnitt von einer Reduktion um etwa zehn Prozent ausgehen. Auf diesen Erfahrungswerten baut ein Gesetzentwurf der Bundesregierung auf, der das Errichten von Wohnraum im Bundesgebiet deutlich vereinfachen und beschleunigen soll. Kernstück der Reform ist die Etablierung des sogenannten Gebäudetyp E, bei dem das Kürzel für ein einfaches Baukonzept steht. Das Vorhaben zielt darauf ab, sowohl im Geschosswohnungsbau als auch bei Einfamilienhäusern das Errichten von Unterkünften ohne unnötigen Mehraufwand zu gestatten, um der anhaltenden Verknappung von Wohnraum wirksam entgegenzutreten.
Das Gesamtbild: Bauvertragsrecht erhält flexible Standardklausel
Der rechtliche Vorstoß greift direkt in das zivilrechtliche Bauvertragsrecht ein und schafft dort eine eigenständige Vertragskategorie. Ziel dieser Maßnahme ist es, Bauherren und Handwerksbetrieben eine rechtssichere Vereinbarung zu ermöglichen, bei der von teuren Zusatzausstattungen abgerückt werden kann. Bislang war dies mit erheblichen Risiken verbunden, da Abweichungen schnell als baulicher Mangel gewertet werden konnten. Künftig gilt das Prinzip der bewussten Vertragsabsprache:
Freiwillige Vereinbarung: Die erleichterten Vorgaben greifen ausschließlich dann, wenn sich die Vertragsparteien ausdrücklich auf diesen Basisstandard verständigen.
Fortbestand des Status quo: Unterbleibt eine solche gesonderte Vereinbarung, gelten weiterhin die bisherigen, strengeren Maßstäbe des Zivilrechts.
Rechtssicherheit für Betriebe: Ausdrücklich im Vertrag verankerte Einsparungen schützen Handwerker und Planer vor nachträglichen Schadenersatzklagen der Erwerber.
Garantierte Grundsicherheit: Gesetzliche Schutzvorgaben zur Statik, zum Brandschutz sowie zur Belichtung bleiben vollumfänglich unangetastet.
Hintergrund: Wie Komfortstandards das Bauen verteuerten
Die Notwendigkeit für diesen Schritt resultiert aus einer jahrelangen Fehlentwicklung im Regelwerk. Begünstigt durch das vormalige Niedrigzinsniveau etablierten sich immer aufwendigere Kriterien, die schrittweise zu sogenannten anerkannten Regeln der Technik erhoben wurden. Ob überdurchschnittlich dicke Außenwände für maximalen Schallschutz, hohe lichte Deckenmaße oder überzogene Richtlinien zur Mindestanzahl an Steckdosen in Zimmern – viele dieser Faktoren trieben die Ausgaben in ungeahnte Höhen. Weichen Bauleiter gegenwärtig davon ab, haften sie schnell für angebliche Defizite, selbst wenn die Wohnqualität dadurch faktisch nicht leidet.
Bundesjustizministerin Stefanie Hubig betonte die Dringlichkeit, diesem Automatismus ein Ende zu setzen:
„Bauen in Deutschland muss einfacher und günstiger werden. Denn wir brauchen mehr bezahlbaren Wohnraum.“
Die SPD-Politikerin sieht in dem Gesetzeswerk die Möglichkeit für einen echten Befreiungsschlag. Flankiert wird diese Sichtweise von Bundesbauministerin Verena Hubertz, die unterstrich, dass jeder Betrag, der nicht in verzichtbaren Luxus fließe, unmittelbar in bezahlbare Wohnflächen investiert werden könne.
Politische Kontroverse und Ausblick auf die Umsetzung
Trotz der Einigkeit über das Ziel stieß die methodische Ausgestaltung auf Widerstand. Ursprünglich sollte der Entwurf bereits im Sommer vorliegen, nachdem das Vorhaben im Juli öffentlich vorgestellt worden war. Innerhalb der schwarz-roten Koalition entbrannte jedoch ein Grundsatzstreit darüber, ob die Schlichtbauweise als Sonderklausel vereinbart werden muss oder direkt zum allgemeinen Regelfall erklärt werden sollte.
Der baupolitische Sprecher der Unionsfraktion im Bundestag, Jan-Marco Luczak, positionierte sich entschieden gegen eine separate Vertragskategorie. Nach seiner Auffassung müsse das sparsame Bauen zur neuen Norm werden, um zu verhindern, dass der Gebäudetyp E als minderwertiges Produkt stigmatisiert wird und teure Luxusvarianten den Ton angeben. Justizministerin Hubig beharrte demgegenüber auf der freiwilligen Wahlfreiheit im bürgerlichen Recht, um Eingriffe in die Vertragsautonomie gering zu halten.
Nachdem das Justizministerium den Referentenentwurf fertiggestellt hat, liegt der Text nun bei den Bundesländern sowie den Fachverbänden zur Begutachtung. Bis zum endgültigen Beschluss im Bundeskabinett können diese Akteure offizielle Rückmeldungen abgeben. Bis das Regelwerk jedoch tatsächlich auf den Baustellen ankommt, vergeht noch geraume Zeit. Wegen der langwierigen Genehmigungs- und Planungszyklen rechnen Experten der Branche damit, dass das erste Wohnhaus unter den neuen Rahmenbedingungen frühestens in zwei Jahren ein Richtfest feiern wird.
