Was die Einigung zur Preisbremse für Mieter bedeutet

Wer in den kommenden fünf Jahren in ein begehrtes Wohngebiet zieht, kann weiterhin auf die Mietpreisbremse zählen. Die Regelung, die übermäßige Mieterhöhungen bei neuen Verträgen verhindern soll, soll bis 2029 verlängert werden. Ursprünglich war dies bereits vor Jahren von der Ampel-Koalition beschlossen worden, jetzt erfolgt die Verlängerung voraussichtlich gerade noch rechtzeitig, da die alte Regelung bald ausgelaufen wäre.

Der Durchbruch wird nun möglich aufgrund einer Parallel-Einigung über den lange umstrittenen Umgang mit Kommunikationsdaten zu Ermittlungszwecken. Andere Koalitionsversprechen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter sind dagegen offen – und plötzlich wieder auf dem Prüfstand.

Was die Mietpreisbremse ist

Die Mietpreisbremse wurde im Jahr 2015 eingeführt und begrenzt die Mietpreissteigerungen bei Neuverträgen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Entscheidung darüber, welche Gebiete betroffen sind, obliegt den jeweiligen Landesregierungen. Gemäß Koalitionsvertrag soll diese Regelung nun bis 2029 verlängert werden.

Allerdings gibt es von der Bremse «zahlreiche Ausnahmen und Schlupflöcher», wie der Deutsche Mieterbund bemängelte. So ist die Regelung bislang nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die erst nach Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. An diesem Datum hält die Ampel nach Angaben des Justizministeriums fest, das heißt, mit der Zeit fallen immer mehr Neubauten unter die Ausnahmeregelung.

Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist ebenfalls ausgenommen. Wenn der Vormieter bereits mehr zahlen musste als laut Bremse erlaubt, darf der Vermieter vom neuen Mieter denselben Betrag verlangen. Bei möblierten Wohnungen gilt die Bremse grundsätzlich, jedoch können Vermieter einen Zuschlag verlangen.

Das Bauministerium erklärte, dass es höchste Zeit für eine Verlängerung sei. Andernfalls wäre die Mietpreisbremse in Berlin bereits Ende Mai 2025 ausgelaufen, in Nordrhein-Westfalen und Hamburg Ende Juni 2025. Die Länder benötigen bis zu eineinhalb Jahre für die Verlängerung, da sie mit wissenschaftlichen Gutachten neu begründen müssen, in welchen Gegenden ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht.

Was die Bremse bringt

Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag des Bundesjustizministeriums, die Anfang 2019 veröffentlicht wurde, bestätigt, dass die Mietpreisbremse eine messbare, wenn auch moderate Wirkung hat. In Gebieten, in denen sie gilt, stiegen die Mieten laut Studienautor Claus Michelsen weniger stark. Der Effekt beträgt jedoch nur zwei bis vier Prozent. Das bedeutet konkret: Wer aktuell 500 Euro Miete zahlt, müsste ohne Mietpreisbremse 510 bis 520 Euro pro Monat zahlen. Einsparung: 120 bis 240 Euro pro Jahr. Allerdings hielten sich damals nicht alle Vermieter an die Regelung und Mieter reichten nicht unbedingt Klagen ein.

Trotz Mietpreisbremse nimmt der Druck auf dem Mietmarkt gerade in den Metropolen zu. Im ersten Halbjahr 2023 stiegen die Angebotsmieten in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig im Durchschnitt um 6,7 Prozent, wie eine Analyse des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL) zeigt. «Die Lage auf dem Wohnungsmarkt hat sich in den letzten zwei Jahren deutlich verschärft», heißt es beim Deutschen Mieterbund. Die neuen Kostenfallen seien möbliertes Wohnen und Indexmieten, die von der Inflationsrate abhängen. Experten rechnen damit, dass die Mieten weiter steigen.

Was die Koalition eigentlich noch für Mieter tun will

Die Ampel-Koalition hatte 2021 eine Vielzahl von Maßnahmen zum Schutz der Mieter geplant – bisher wurde jedoch wenig umgesetzt. Eine Regelung für langjährige Mieter ist beispielsweise noch offen. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in besonders begehrten Wohngebieten soll gesenkt werden. Gemäß dem Koalitionsvertrag dürfen Vermieter die Miete in diesen Gebieten innerhalb von drei Jahren nicht mehr um 15, sondern nur noch um 11 Prozent erhöhen.

Ursprünglich ebenfalls vereinbart, jedoch noch nicht von der Ampel umgesetzt, sind Anpassungen an den Mietspiegeln, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Es ist geplant, Mietverträge der letzten sieben Jahre zu berücksichtigen. Dies wird wahrscheinlich oft dazu führen, dass niedrigere Vergleichsmieten angegeben werden – und dass Vermieter ihre Mieten dann weniger stark erhöhen dürfen.

Die Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit, mit der Wohnungsunternehmen steuerliche Vorteile erhalten, um preisgünstigen Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen bereitzustellen, ist ebenfalls noch offen.

Woran es hakt

Für Änderungen im Mietrecht ist Justizminister Marco Buschmann (FDP) zuständig. SPD und Grüne kritisieren, dass er die vereinbarten Reformen nicht schnell genug angehe. Beide Koalitionspartner bestanden am Mittwoch darauf, dass nicht nur die Verlängerung der Mietpreisbremse, sondern auch alle anderen Koalitionsversprechen erfüllt werden. Die parlamentarische Geschäftsführerin der SPD-Fraktion, Katja Mast, betonte: «Ich gehe davon aus, dass die FDP vertragstreu ist, und den Koalitionsvertrag hat sie ja mit uns unterschrieben.»

Die FDP hält Änderungen im Mietrecht aber nicht für das richtige Mittel. «Bei den aktuellen Bau- und Zinskosten sind Diskussionen um weitere Verschärfungen im Mietrecht toxisch für Investitionen», erklärte Fraktionsvize Carina Konrad. «Wir wollen Investitionen auslösen, um mehr zu bauen – das ist langfristig der beste Mieterschutz.» Staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt führten nicht zu mehr Wohnungen, sondern seien sogar kontraproduktiv.

Wie viel der Koalitionsvertrag dann noch wert ist

Die FDP stellt damit Reformpläne infrage, auf die sich die Koalition längst geeinigt hatte. Buschmann sehe bei diesen Themen «noch Diskussionsbedarf», hieß es vom Justizministerium. Eine Sprecherin des SPD-geführten Bauministeriums machte daraufhin direkt klar: «Den Diskussionsbedarf würden wir eigentlich nicht sehen. Was im Koalitionsvertrag festgelegt wurde, gilt für uns weiterhin.»

Es ist nicht das erste Mal, dass Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag in der Ampel-Koalition in Frage gestellt werden. Normalerweise wird darüber gestritten, wie man eine recht allgemeine Formulierung aus dem Koalitionsvertrag genau mit Inhalt füllt. Bei der Verlängerung der Mietpreisbremse und der Absenkung der Kappungsgrenze ist es jedoch anders: Die Details sind bereits im Koalitionsvertrag festgehalten, im Gesetzestext müssten nur ein paar Zahlen geändert werden. Ob es zu einer Reform der Kappungsgrenze kommt, bleibt angesichts der Vorbehalte in der FDP jedoch abzuwarten.