Wichtige Hinweise zur Untervermietung: Rechte und Pflichten für Mieter

Wer darüber nachdenkt, seine Mietwohnung unterzuvermieten, sollte unbedingt seinen Vermieter über diesen Plan informieren. Dies ist jedoch nicht die einzige Regel, die es zu beachten gilt.

Mieter, die Teile ihrer Wohnung oder die gesamte Fläche untervermieten, sind in vielen Städten keine Seltenheit. Die Gründe hierfür sind vielfältig: Insbesondere in größeren Städten nutzen viele Bewohner größerer Wohnungen die Möglichkeit, ihre Haushaltskasse aufzubessern. Auch wer längere Zeit im Ausland verweilt, überlässt seine Wohnung möglicherweise einem oder mehreren Untermietern. Zudem sind Untermietverhältnisse in Wohngemeinschaften weit verbreitet.

Ältere Menschen, deren Kinder bereits ausgezogen sind, suchen ebenfalls häufig Gesellschaft durch Untermieter. Allerdings gibt es beim Thema Untervermietung einige rechtliche Fallstricke, die im schlimmsten Fall dazu führen können, dass der Hauptmieter seine Wohnung verliert.

Fehler, die Mieter vermeiden sollten

Ein entscheidender Fehler wäre es, den Vermieter nicht darüber zu informieren, dass jemand dauerhaft in die Wohnung einziehen möchte. „Ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters darf ein Mieter nicht untervermieten“, erklärt Monika Schmid-Balzert vom Mieterverein München. „Tut er es dennoch, riskiert er die fristlose Kündigung“, so Schmid-Balzert weiter.

Mitspracherecht des Vermieters

Hat der Vermieter ein Mitspracherecht bei der Auswahl des Untermieters? „Nein, er hat lediglich Anspruch auf den Namen, das Geburtsdatum und die Anschrift des potenziellen Untermieters“, sagt Schmid-Balzert. Informationen über die Einkommensverhältnisse oder Details des Untermietvertrages muss er nicht erhalten. „Der Vermieter prüft lediglich, ob es Gründe gibt, die gegen die Person des Untermieters sprechen“, erläutert Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Er hat jedoch nur begrenzte Möglichkeiten, eine Ablehnung auszusprechen. „Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und nichts gegen die Person des Untermieters spricht, muss er zustimmen.“

Berechtigtes Interesse an der Untervermietung

Ein typisches Beispiel für ein berechtigtes Interesse ist die Untervermietung eines oder mehrerer Zimmer, wenn der Hauptmieter für längere Zeit ins Ausland geht. Auch die finanzielle Notwendigkeit kann einen berechtigten Grund darstellen, so Rechtsanwalt Dennis Rehfeld von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.

Gründe für die Verweigerung der Zustimmung

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung unter bestimmten Umständen verweigern. „Ein Grund könnte die Übernutzung der Wohnung sein“, erklärt Luisa Peitz. Wenn mehrere Untermieter in ein kleines Zimmer ziehen sollen, kann dies ein Ablehnungsgrund sein. „Auch wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll, kann der Vermieter ablehnen“, betont Dennis Rehfeld. Triftige Gründe, die gegen die Person des Untermieters sprechen, wie Sicherheitsbedenken, können ebenfalls zur Ablehnung führen.

Rechtsmittel bei Ablehnung des Vermieters

Wenn der Vermieter trotz eines berechtigten Interesses die Zustimmung verweigert, sollte der Mieter auf keinen Fall den Untermieter ohne Genehmigung einziehen lassen. „Liegt tatsächlich ein berechtigtes Interesse vor, kann der Mieter den Vermieter auf Genehmigung der Untervermietung verklagen“, rät Monika Schmid-Balzert.

Einzug eines Lebenspartners

Ist es notwendig, einen neuen Lebenspartner beim Vermieter anzumelden, wenn dieser einziehen möchte? „Das Zusammenleben mit einem Partner ist keine klassische Untervermietung“, sagt Schmid-Balzert. Dennoch empfiehlt sie, den Vermieter über den Einzug des Lebenspartners zu informieren, da dieser in der Regel zustimmen muss.

Mieterhöhung bei Untervermietung

Darf der Vermieter bei Untervermietung die Miete für den Hauptmieter erhöhen? „Ja, der Vermieter darf einen angemessenen Untervermietzuschlag verlangen“, erklärt Luisa Peitz. Die Erhöhung der Miete ist jedoch auf die Höhe der Mietpreisbremse begrenzt, sofern die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.

Angemessene Miete für Untermieter

Wie hoch darf die Miete sein, die der Hauptmieter vom Untermieter verlangen kann? „Die Höhe der Untermiete muss angemessen sein“, erklärt Dennis Rehfeld. Sie ist überzogen, wenn die Miete für ein untervermietetes Zimmer höher ist als die Miete, die der Hauptmieter für die gesamte Wohnung zahlt. „Eine angemessene Miete sollte sich prozentual am Anteil der untervermieteten Fläche orientieren“, empfiehlt Rehfeld.

Mietvertrag für Untermieter

Ist ein Mietvertrag mit dem Untermieter erforderlich? Für Untermietverhältnisse gelten die gleichen Regeln wie im allgemeinen Mietrecht. „Sie sind grundsätzlich zeitlich unbegrenzt und enden mit dem Hauptmietvertrag“, erklärt Luisa Peitz. Dies sollte im Untermietvertrag festgehalten werden, ebenso wie Kündigungsfristen, Kautionszahlungen und die Höhe der Untermiete. Bei kürzeren Untervermietungen sollte ein zeitlich befristeter Untermietvertrag abgeschlossen werden, rät Dennis Rehfeld.

Haftung für Schäden durch Untermieter

Wer haftet für Schäden, die der Untermieter verursacht? „Für alle Schäden, die der Untermieter verursacht, haftet der Hauptmieter“, sagt Dennis Rehfeld. Der Hauptmieter muss zwar seinem Vermieter gegenüber für die Schäden einstehen, kann jedoch gegenüber dem Untermieter Schadenersatzansprüche geltend machen.

Rechte des Vermieters bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses

Was passiert, wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht ausziehen will? Endet das Hauptmietverhältnis, endet auch das Untermietverhältnis automatisch. „Sind nach Vertragsende noch Untermieter in der Wohnung, muss der Vermieter jeden einzelnen von ihnen auf Räumung verklagen“, erklärt Dennis Rehfeld.