BGH prüft: Dürfen Mieter mit Untervermietung Gewinn machen?

Der Bundesgerichtshof (BGH) wird heute (12.00 Uhr) darüber entscheiden, ob Mieter mit Untervermietungen Gewinn erzielen dürfen. Im September hatte der achte Zivilsenat Zweifel an der Rechtmäßigkeit solcher Untermieten geäußert, jedoch noch keine endgültige Entscheidung getroffen.

Untervermietungen sollen es Mietern ermöglichen, beispielsweise während eines Auslandsaufenthalts ihre Wohnung zu behalten, wie der Vorsitzende Richter Ralph Bünger damals in Karlsruhe erklärte. Die Untervermietung soll den Mieter entlasten und seine Kosten reduzieren. Ob mit Untervermietungen finanzielle Gewinne erzielt werden dürfen, ist höchstrichterlich nicht geklärt.

Bünger betonte die Bedeutung der Frage, die Vermieter, Mieter und Untermieter gleichermaßen betrifft, angesichts der angespannten Wohnungsmärkte. Es gibt noch keine gesetzlichen Regelungen für möbliertes Wohnen. Das Bundesjustizministerium hat einen Entwurf vorgelegt, der die Vermietung von möbliertem Wohnraum verstärkt regulieren soll.

Am BGH wird ein Fall aus Berlin verhandelt, bei dem eine Vermieterin einem Mieter gekündigt hatte, weil er die Wohnung gewinnbringend untervermietet hatte. Der Mieter, der heute 43 Jahre alt ist, verlangte 962 Euro pro Monat für eine Zweizimmerwohnung, für die er anfangs nur 460 Euro zahlte. Er behauptet weiterhin, in den 65 Quadratmetern zu wohnen.

Bisher keine Regeln für Möblierungszuschlag

Der Mann argumentiert, er habe die Wohnung den Untermietern voll ausgestattet überlassen – unter anderem mit Möbeln, Fernseher, Soundanlage, Geschirrspüler und Waschmaschine. «Es fehlte an nichts.» Er habe geschaut, was sein Hab und Gut wert seien. Nur gebe es keine vernünftigen Berechnungsmodelle, wie Mobiliar und Hausrat in den Mietpreis eingerechnet werden. Ein Problem, das der Deutsche Mieterbund bestätigt.

Der Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) sieht vor, dass Vermieter für vollmöblierte Wohnungen eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete verlangen können. Laut einer Ministeriumssprecherin befindet sich der Entwurf bereits in der regierungsinternen Abstimmung.

Zuschlag unverhältnismäßig hoch?

Sophie Thürk, die Anwältin des Mieters, betonte während der Verhandlung, dass es entscheidend sei, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung habe. Dies sei hier gegeben, da ihr Mandant seine Wohnung während eines Auslandsaufenthalts behalten wollte und persönliche Gegenstände zurückgelassen habe. Was der Mieter mit den Untermietern vereinbare, sei allein ihre Angelegenheit. Die Vermieterin habe damit nichts zu tun.

Der Vertreter der Vermieterin, Siegfried Mennemeyer, hatte keine Einwände dagegen, dass eine Untermiete dem Hauptmieter ermögliche, seine Miete zu zahlen. «Die Frage ist, ob man da jetzt ein Gewinnmodell draus macht.» 

Laut dem Landgericht Berlin war der Zuschlag zu hoch, insbesondere da die Vermieterin nicht am Gewinn beteiligt wurde. Gemäß der Mietpreisbremse wären höchstens 748 Euro erlaubt gewesen.

Gleiche rechtliche Spiegelregeln wie für Vermieter

Der Deutsche Mieterbund hatte anlässlich der Verhandlung betont, dass viele Menschen nicht freiwillig zur Untermiete wohnten – sondern schlichtweg keine Wohnung zur Hauptmiete bekämen. «Diese Notlage der Wohnungssuchenden wird durch das Modell „gewinnbringende Untervermietung“ ausgenutzt», erklärte Rechtsanwältin Sabine Schuhrmann vom Mieterbund damals.

Es gibt derzeit keine Vorgaben für den Möblierungszuschlag und Vermieter müssen ihn nicht im Mietvertrag angeben. Daher wird er häufig genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen.

Allerdings erklärte die Expertin: «Wenn Mietende untervermieten, werden sie selbst zu Vermietenden und müssen sich an die gleichen rechtlichen Spiegelregeln halten, die für Vermietende gelten.» Hierzu gehöre, sich an die Mietpreisbremse zu halten. Mietende dürften keine Untermiete fordern, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege.