Behördenfehler bei Zwangsversteigerung: Familie droht Hausverlust

Der Bundesgerichtshof (BGH) prüft, ob eine Familie aus Rangsdorf in Brandenburg aufgrund eines Behördenfehlers ihr Haus und Grundstück räumen muss. Die betroffenen Eheleute W. hatten das Grundstück 2010 bei einer Zwangsversteigerung erworben. Doch nachdem sie dort ein Haus gebaut und mit ihren zwei Kindern eingezogen waren, meldete sich der ursprüngliche Eigentümer und forderte das Grundstück zurück.

Der Mann erfuhr erst nach der Zuschlagerteilung von der Zwangsversteigerung seines Grundstücks. Das Landgericht Potsdam entschied 2014, dass der Fehler beim Amtsgericht Luckenwalde lag. Es hatte versäumt, ausreichend nach dem Eigentümer zu suchen. Daher war die Versteigerung ungültig und der Kläger blieb weiterhin Eigentümer des Grundstücks, das er 1991 von seiner verstorbenen Tante geerbt hatte.

Familie soll binnen eines Jahres ihr Haus räumen

Der Eigentümer brachte die Eheleute daraufhin vor Gericht. Das Oberlandesgericht Brandenburg entschied im Juni 2023 weitgehend zugunsten seiner Klage. Die Familie W. wurde verurteilt, innerhalb eines Jahres ihr Haus abzureißen und das Grundstück zu räumen. Zusätzlich müssen sie eine Grundschuld von 280.000 Euro plus Zinsen für die Baukosten löschen und dem Eigentümer etwa 6.000 Euro für die Nutzung des Grundstücks zahlen.

Das OLG hatte anfangs die Revision gegen das Urteil nicht zugelassen. Eine Beschwerde der Eheleute war jedoch erfolgreich, so dass der Fall schließlich vor dem höchsten deutschen Zivilgericht landete. Die Frist für Räumung und Abriss wurde verlängert. Am Freitag wird der BGH in Karlsruhe über den Fall verhandeln. Ob bereits ein Urteil gefällt wird, ist unklar. (Az. V ZR 153/23)

«Gefangen im eigenen Heim»

Familie W. hat Zweifel daran, ob hier wirklich der Fehler beim Amtsgericht lag. Aus ihrer Sicht hat die Behörde sehr wohl im Rahmen ihrer Möglichkeiten nach dem eigentlichen Besitzer gesucht, erklärt Hausbesitzerin W. im Gespräch mit der Deutschen Presse-Agentur. Für die Familie steht ein «vermeintlicher Justizfehler» noch im Raum. So sei der Beschluss zur Aufhebung des Zuschlags gefasst worden, ohne die Eheleute zu hören und sei trotz von ihnen im Nachgang vorgetragener Mängel rechtskräftig, kritisiert W.

Die Sorge um ihr Haus bereite ihr schlaflose Nächte, sagt sie. Seit Jahren würde das Paar Arbeiten am Haus nach hinten schieben, weil ihnen ihr Zuhause womöglich entzogen werde. Einiges befinde sich noch im Rohbau. «Ich bin ein Stück weit gefangen im eigenen Heim», sagt W. Einfach hinschmeißen könne sie nicht. Sie stehe im Grundbuch, verkaufen könne sie das Haus aber nicht. Sie müsse einen Kredit bedienen, ein erneuter Hausbau sei also nicht drin.

Muss das Land den Schaden ersetzen?

Falls die Richterinnen und Richter in Karlsruhe die Entscheidung des OLG bestätigen, würde das Urteil rechtskräftig werden. Die Familie hätte dann Anspruch darauf, dass das Land Brandenburg ihnen den entstandenen Schaden ersetzt. Gemäß der Amtshaftung muss das Land als Dienstherr in bestimmten Fällen, in denen ein Beamter eine ihm obliegende Amtspflicht verletzt, für den entstehenden Schaden aufkommen.

«Das Land Brandenburg steht in der Verantwortung, die durch den Fehler bei der Zwangsversteigerung verursachten materiellen Schäden zu ersetzen», erklärt ein Sprecher des brandenburgischen Justizministeriums auf dpa-Nachfrage. In welcher Höhe ein Amtshaftungsanspruch bestehen wird, hänge von dem Ausgang des Zivilrechtsverfahrens am BGH ab. Das Ministerium stehe mit Familie W. im kontinuierlichen Austausch und strebe eine außergerichtliche Einigung mit ihr an.