Enormer Anstieg der Angebotsmieten in deutschen Metropolen

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt deutscher Metropolen ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen, da es eine enorme Nachfrage nach Wohnraum gibt, aber der Neubau stockt und Mieter in der Kostenfalle stecken. Laut einer Analyse des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL) stiegen die Angebotsmieten in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig im zweiten Halbjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum im Durchschnitt um 8,2 Prozent. Dies war deutlich mehr als im Jahr zuvor (6,3 Prozent) und im Durchschnitt der letzten fünf Jahre (5 Prozent). Die Experten sehen keine Abnahme des Drucks.

Für die Untersuchung wurden etwa 35.000 Miet- und 41.000 Kaufinserate für Neubauten und Bestandsgebäude analysiert. Angebotsmieten bedeuten nicht, dass tatsächliche Verträge abgeschlossen wurden. Gelegentlich weicht die vereinbarte Miete ab, aber dies geschieht seltener als beim Kauf von Immobilien.

Mieten abseits der Metropolen steigen langsamer

Der Anstieg der Angebotsmieten in Berlin und Leipzig war besonders stark, mit zweistelligen prozentualen Raten. JLL sah sogar einen Sprung von gut 21 Prozent in der Hauptstadt. In den anderen Metropolen waren die Zuwächse mit Raten zwischen 5 und 7 Prozent niedriger. Experten beobachten seit längerem einen starken Anstieg der Mieten in Berlin und verweisen auf die starke Zuwanderung. Die Hauptstadt nähert sich mit den zuletzt inserierten Mieten von durchschnittlich 19,42 Euro pro Quadratmeter und Monat München (22,50 Euro) als teuerste deutsche Stadt an, schrieb JLL.

In den Metropolen fiel die Dynamik insgesamt stärker aus als in kreisfreien Städten: Dort stiegen die Angebotsmieten innerhalb von zwölf Monaten um 4,8 Prozent. In den Landkreisen stiegen sie um 5,5 Prozent.

Angesichts des Wohnungsmangels sei der Anstieg nicht verwunderlich, sagte Autor Sören Gröbel. Die Folge sei, dass die Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten wachse, was Mieter vom Umzug abhalte. «Daraus entsteht eine Art Teufelskreis: Mit einem stärkeren Anstieg der Mieten schrumpft die Zahl der inserierten Mietangebote und verschärft die angespannte Situation auf den Wohnungsmärkten zusätzlich.»

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt nimmt auch zu, weil der Neubau angesichts gestiegener Zinsen und Materialpreise in der Krise steckt. Von ihrem Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen ist die Bundesregierung weit entfernt. Das Ifo-Institut erwartet, dass 2024 225.000 Wohnungen fertiggestellt werden – nach geschätzt 270.000 im vergangenen Jahr. Besonders bei den Mietmärkten wachse der Nachfrageüberhang, sagte Gröbel. «Folglich werden die Angebotsmieten weiter zulegen.»

Rückgang der Immobilienpreise setzt sich fort

Gemäß der JLL-Analyse hat sich der Verfall der Kaufpreise für Wohnungen beschleunigt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sanken die Angebotspreise für Neubauten und Bestandswohnungen in Metropolen im zweiten Halbjahr durchschnittlich um 7,4 Prozent. Vor einem Jahr betrug der Rückgang noch 1,6 Prozent. Zuletzt fielen die Preise für Bestandsobjekte mit 8,1 Prozent stärker als die für Neubauwohnungen (2,3 Prozent). Es ist zu beachten, dass Angebotspreise keine genaue Aussage über den tatsächlichen Kaufpreis liefern, da Verhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern üblich sind.

Die zuletzt niedrigen Transaktionszahlen auf dem Immobilienmarkt deuten laut JLL darauf hin, dass die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nach wie vor weit auseinander liegen. Mit Blick auf die gestiegenen Kreditzinsen bleibe insgesamt das Verhältnis von Miet- zu Kaufkosten zugunsten der Mieter verschoben, «was noch einige Zeit zu einem zusätzlichen Nachfrageschub auf den Mietwohnungsmärkten führen dürfte».