Der Immobilienmarkt ist oft gar nicht so leicht zu navigieren. Einige Käufer und Verkäufer setzen daher auf die Hilfe eines Maklers. Für dessen Provision gelten aber bestimmte Regeln, betont der BGH.
Bei einer Maklerprovision für Einfamilienhäuser gelten andere Regeln als für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.
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Ein Maklervertrag, bei dem unterschiedlich hohe Maklerprovisionen mit dem Käufer und Verkäufer eines Einfamilienhauses vereinbart sind, ist nicht gültig. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat die Voraussetzungen für einen Verstoß gegen diese Regelung überprüft. In einem Urteil hat das höchste deutsche Zivilgericht unter anderem festgestellt, wann eine Immobilie als Einfamilienhaus gilt – und was geschieht, wenn die Ehefrau des Verkäufers den Makler beauftragt hat. (Az. I ZR 32/24)
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss die Provision für Makler, die sowohl für Käufer als auch Verkäufer arbeiten, gleich hoch sein, sonst sind die Verträge ungültig und der Makler erhält keine Provision. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gilt dieser Halbteilungsgrundsatz nicht, sodass der Makler beispielsweise kostenlos für den Verkäufer arbeiten kann und nur vom Käufer eine Provision verlangen darf.
Was ist ein Einfamilienhaus?
Die Unterscheidung zwischen einem Ein- oder Mehrfamilienhaus kann für Makler, Käufer und Verkäufer einer Immobilie eine wichtige Rolle spielen. Dies war auch im konkreten Fall der BGH-Entscheidung in Karlsruhe der Fall. Es ging um ein Einfamilienhaus mit Anbau für Büro und Garage – und die Frage, ob es immer noch als Einfamilienhaus gilt.
Der BGH entschied nun: Ja. Ein Einfamilienhaus sei dadurch gekennzeichnet, dass das Objekt «erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient», urteilte der Erste Zivilsenat. Einem Wohnzweck stehe dabei nicht entgegen, wenn in dem Haus eine Einliegerwohnung oder «anderweitig gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung» vorhanden ist – so wie in diesem Fall der Büroanbau.
Durfte die Ehefrau den Makler beauftragen?
Es sollte auch überprüft werden, ob die gesetzliche Vorschrift auch dann Anwendung findet, wenn – wie in diesem Fall – nicht der Verkäufer, sondern seine Ehefrau den Makler beauftragt hat. Der Senat hat dies ebenfalls bestätigt. Das Ziel der Regelung ist es, Verbraucher aufgrund ihrer geschwächten Verhandlungsposition auf dem Markt vor unfairen Maklerkosten zu schützen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Maklervertrag mit einer Vertragspartei oder einem Dritten abgeschlossen wurde, so der BGH.
Der Immobilienverband Deutschland hat das Urteil begrüßt, da es nun für mehr Rechtssicherheit in der Praxis bezüglich der Definition eines Einfamilienhauses sorgt. Geschäftsführer Christian Osthus erklärte, dass bisher in der Rechtssprechung und im Schrifttum über diese Frage gestritten wurde.
