Steigende Mieten und Kaufpreise: Wohnungsmangel in Deutschland 2025

Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot führen dazu, dass Immobilienexperten bis 2025 mit deutlich steigenden Mieten in Deutschland rechnen. Auch die Kaufpreise dürften nach dem jüngsten Preisverfall wieder ansteigen. Die gesunkenen Zinsen machen Kredite günstiger, wodurch viele Menschen ihre Finanzierung leichter bewältigen können.

Neubau in der Krise

Sören Gröbel, Director Research für Wohnimmobilien bei Jones Lang LaSalle (JLL), erwartet, dass der Neubau 2025 nicht wesentlich in Schwung kommt. «Der Wille zum Neubau ist bei vielen Haushalten vorhanden, aber die Kosten für Handwerker und Materialien bleiben hoch und der jüngste Zinsrückgang ist nicht groß genug, um die hohen Bau- und Grundstückskosten auszugleichen.» Daher bleibe Wohnraum gerade in Städten knapp und umkämpft – mit Folgen für die Mieten. 

Michael Schlatterer, Managing Director beim Immobiliendienstleister CBRE, äußerte ähnliche Ansichten. Wohnraum bleibt in Deutschland knapp, auch aufgrund von Insolvenzen in der Baubranche und der Zuwanderung.

Der Wohnungsmangel ist bereits seit langem insbesondere in Städten chronisch. Der Baugewerbeverband ZDB prognostiziert für 2024 bundesweit 250.000 bis 255.000 Fertigstellungen – die Bundesregierung hatte sich zum Ziel gesetzt, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen.

Daten von JLL für die Deutsche Presse-Agentur zeigen, dass im dritten Quartal starke Mietsteigerungen bis in ländliche Regionen zu verzeichnen sind. Insbesondere in den größten Metropolen und anderen Großstädten stiegen die Mieten um rund acht Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. An zweiter Stelle folgten Städte, die als regionales Zentrum fungieren, mit etwa 4,5 Prozent. In anderen städtischen Gebieten sowie in ländlichen Gegenden stiegen die Mieten um ungefähr 4 Prozent.

Inflation treibt die Mieten

Für den kräftigen Mietanstieg gebe es drei Gründe, meint Gröbel. Viele Menschen, die sich Eigentum mit den gestiegenen Zinsen nicht mehr leisten könnten, wichen auf den Mietmarkt aus. «Zudem öffnet sich die Schere zwischen hoher Nachfrage und begrenztem Wohnungsangebot weiter; drittens schlägt sich die Inflation in Form hoher Einkommenszuwächse in den Mieten nieder.» 

Erst kürzlich zeigte eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung in mehr als 150 Städten, dass sich der Anstieg der Mieten 2024 auf rund vier Prozent beschleunigt hat. «Die Mietsteigerungen derzeit sind höher als im vergangenen Immobilienboom», sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft. 

Hohe Wohnkosten für viele eine Last

Deutschland ist besonders von den stark steigenden Mieten betroffen: Laut Eurostat lag die Eigentümerquote im Jahr 2023 bei unter 47 Prozent, was die Bundesrepublik zum einzigen EU-Land mit mehr Mietern als Eigentümern macht.

Die Wohnkosten belasten vor allem Mieter, zeigt eine Umfrage der Direktbank ING. Demnach finden es 26 Prozent der Mieter «schwierig» oder «sehr schwierig», ihre Wohnkosten zu stemmen. Unter den Eigentümern gaben das nur 12 Prozent an. 

Ein Ende der Mietanstiege sei noch nicht erreicht, meint JLL-Experte Gröbel. Ein Patentrezept der Politik gebe es nicht. «An den Trend zur Urbanisierung und hohen Mieten und Kaufpreisen in Städten werden wir uns gewöhnen müssen.» 

Leicht steigende Kaufpreise

Im kommenden Jahr werden wahrscheinlich nicht nur die Mieten steigen, sondern auch die Kaufpreise. Nach einem deutlichen Rückgang im Jahr 2023 sind die Immobilienpreise seit diesem Sommer wieder leicht gestiegen, wie das Statistische Bundesamt festgestellt hat.

Im dritten Quartal sieht auch JLL nur geringe Zuwächse, selbst in Großstädten. «Der Immobilienmarkt nimmt langsam wieder Fahrt auf, aber für viele Menschen ist Kaufen oder Bauen weiter zu teuer», sagt JLL-Experte Gröbel. 

Unsicherheit um das Heizungsgesetz

Allerdings bleiben große Preisunterschiede, beobachtet CBRE-Experte Schlatterer. So sind Häuser mit alten Gas- oder Ölheizungen nur schwer verkäuflich. «Wenn die Energieklasse schlecht ist und Mängel am Objekt bestehen, dann gibt es Preisabschläge von 15 bis 20 Prozent.» 

«Keiner ist so naiv und kauft mehr leichtfertig eine Immobilie mit schlechter Energieklasse», sagt Philipp Niemann, Geschäftsführer bei McMakler. Die Sanierungskosten würden als Druckmittel in Preisverhandlungen genutzt. 

Sinkende Bauzinsen – aber wie lange noch?

Für Erleichterung bei Käufern sorgen die gesunkenen Bauzinsen. Für zehnjährige Kredite waren laut FMH-Finanzberatung zuletzt 3,2 Prozent Zins fällig, ein Jahr zuvor waren es 3,6 Prozent. «Für Immobilienanwärter hat sich die Situation für eine Kreditfinanzierung damit 2024 signifikant verbessert», sagt Tomas Peeters, Geschäftsführer bei Baufi24. 

Kein neuer Immobilienboom in Sicht

Ulrich Kater, Chefvolkswirt der Dekabank, erwartet jedoch nur noch geringfügige Abwärtsrisiken bei den Bauzinsen. Der Markt hat sich bereits auf weitere Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank eingestellt.

Dass die Immobilienpreise bald wieder durch die Decke gehen könnten, hält die Landesbank Helaba für unwahrscheinlich. «Zinssenkungen garantieren keinen Immobilienboom», schreibt Helaba-Analyst Peter Richter. Für Immobilien spiele die Konjunktur eine große Rolle – und die ist in Deutschland schwach.