Experten: Immobilienpreise sinken, schwere Zeiten für Mieter

Experten gehen davon aus, dass es aufgrund des Wohnungsmangels und der hohen Zuwanderung auch im Jahr 2024 einen deutlichen Anstieg der Mieten in Deutschland geben wird. Bei den Immobilienpreisen hingegen wird es voraussichtlich noch weiter bergab gehen – insbesondere bei Objekten mit einer schlechten Energiebilanz ist der Preisdruck hoch, auch aufgrund der Unsicherheit bezüglich des Heizungsgesetzes. Jedoch könnte die Preiskorrektur am Immobilienmarkt mit den sinkenden Leitzinsen im neuen Jahr ein Ende finden.

«Für 2024 rechnen wir mit einer anhaltend hohen politischen Unsicherheit und sehen wenig Spielraum für Impulse im Wohnungsneubau», sagte Roman Heidrich, Experte für Wohnimmobilienbewertungen beim Großmakler Jones Lang LaSalle (JLL). Gerade am Mietmarkt werde sich der Nachfrageüberhang verschärfen.

Mehr Mieter als Eigentümer

Gemäß neuen Daten von JLL für die Deutsche Presse-Agentur stiegen die Mieten in den größten acht Metropolen hierzulande im dritten Quartal um 8,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Im zweiten Quartal betrug der Anstieg 3,8 Prozent. Auch in anderen Großstädten gab es einen deutlichen Anstieg der Mieten im Jahresvergleich, beispielsweise in Mannheim (5,7 Prozent), Bonn (4,8 Prozent), Essen (5,2 Prozent) und Wuppertal (5,7 Prozent).

Die Zuwächse waren höher als im übrigen städtischen Raum und in dörflichen Gegenden – dort wuchsen die Mieten um gut vier Prozent im Jahresvergleich und weniger als zwei Prozent zum Vorquartal. «Wir gehen davon aus, dass die Mieten mittel- und langfristig weiter steigen werden, da in den meisten Regionen Deutschlands die Nachfrage auch in den nächsten Jahren das schrumpfende Angebot an neuen Wohnungen deutlich übersteigen wird», sagte Heidrich.

Aufgrund der erhöhten Zinsen und der hohen Baukosten entscheiden sich viele Menschen für Mietwohnungen – die gesunkenen Kaufpreise gleichen die teureren Kreditraten nicht aus. Deutschland ist bereits jetzt das einzige EU-Land mit einer höheren Anzahl von Mietern als von Eigentümern. Laut der Statistikbehörde Eurostat lag die Eigentümerquote im Jahr 2022 bei 47 Prozent. Die Rekordzuwanderung im Jahr 2022 hat die Nachfrage nach Wohnungen weiter verstärkt.

Finanzierer: Immobilienkris nicht vorbei

Obwohl Mietwohnungen stark umkämpft sind, können Immobilienkäufer auch im Jahr 2024 noch auf Preisnachlässe hoffen. Die deutlich gestiegenen Zinsen sind wahrscheinlich noch nicht vollständig in den Preisen für privates Wohneigentum berücksichtigt, so der Experte Heidrich von JLL. Und laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken wird der Höhepunkt der Immobilienkrise erst im nächsten Jahr erreicht. Der Verband, der die wichtigsten Immobilienfinanzierer vertritt, geht davon aus, dass es in den kommenden Quartalen zu weiteren Preisrückgängen kommen wird.

Seit Mitte 2022, dem Höhepunkt des Immobilienbooms, sind die Immobilienpreise rückläufig. Laut dem Statistischen Bundesamt gab es im dritten Quartal 2023 einen Rückgang von gut zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Allerdings hatten sich die Preise während des Booms seit 2010 etwa verdoppelt. Die Bundesbank war der Ansicht, dass das Niveau viel zu hoch war: Wohnimmobilien waren im Jahr 2022 im Durchschnitt um 20 bis 30 Prozent überbewertet.

Nun stehen besonders Häuser mit hohem Energieverbrauch unter Druck. Für Wohnimmobilien mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H mussten dieses Jahr im Schnitt 14 Prozent weniger bezahlt werden als 2022, schreibt die Direktbank ING. Bei Objekten mit der besten Energieeffizienzklasse A+ lag der Preisrückgang bei nur 1 Prozent. «War früher die Lage das ausschlaggebende Kriterium für den Angebotspreis, so ist heute ein gutes Energielabel das Ass im Ärmel.»

Auch JLL beobachtet ein großes Preisgefälle. Im dritten Quartal waren Häuser der beiden niedrigsten Effizienzklassen G und H demnach 28,7 Prozent billiger als Gebäude der besten Klassen A und A+. «Eigentümer energetisch schlechter Immobilien werden in Zukunft immer größere Schwierigkeiten bei der Vermietung, beim Verkauf und auch bei der Finanzierung ihrer Immobilien bekommen», sagte JLL-Experte Heidrich.

Endet mit sinkenden Zinsen der Preisverfall?

Im kommenden Jahr könnte sich jedoch eine entscheidende Variable ändern: die Zinsen. Falls der starke Anstieg der Zinsen aufgrund des Ukraine-Krieges und der Inflation den langanhaltenden Immobilienboom unterbrochen hat, könnte eine Änderung der Zinspolitik den Markt stabilisieren. Auch wenn die Europäische Zentralbank (EZB) sich bedeckt hält: Aufgrund der sinkenden Inflation erwarten Ökonomen, dass die EZB in der ersten Jahreshälfte 2024 die Leitzinsen senken wird.

2024 sei eine Stabilisierung der Wohnimmobilienpreise wahrscheinlich, schreibt die Landesbank Helaba. «Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum wird sich durch gesunkene Hauspreise, wieder steigende Reallöhne und niedrigere Finanzierungszinsen etwas verbessern.»

Die DZ Bank prognostiziert, dass die Korrektur am Immobilienmarkt im Jahr 2024 abnimmt und aufgrund sinkender Zinsen endet. Im Durchschnitt des Jahres dürften die Preise jedoch um 0,5 bis 2,5 Prozent sinken. Es wird angenommen, dass der Höhepunkt der Finanzierungskosten überschritten ist.

In Erwartung einer lockereren Geldpolitik sind die Bauzinsen schon stark gefallen. Für zehnjährige Kredite waren laut FMH-Finanzberatung kurz vor Weihnachten rund 3,5 Prozent pro Jahr fällig – Ende Oktober waren es 4,25 Prozent. «Banken preisen mögliche Zinssenkungen der Notenbanken im kommenden Jahr ein», sagt Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung beim Vergleichsportal Check24.

Dank zuletzt gesunkener Kreditzinsen sparten Käufer fünfstellige Beträge, schätzt Tomas Peeters, Chef der Baufi24 Baufinanzierung AG. «Die Aussichten für den Immobilienkauf haben sich für 2024 deutlich aufgehellt.»