Geld verdient mit Untermiete? BGH prüft Räumungsklage
962 statt 460 Euro: Ein Mieter hat von Untermietern einen deutlichen Zuschlag verlangt. In Zeiten angespannter Wohnungsmärkte verhandelt der Bundesgerichtshof über gewinnbringende Untervermietung.
Der BGH prüft, ob ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag kündigen darf, wenn der Mieter die Wohnung gewinnbringend untervermietet. (Symbolbild)
Foto: Fernando Gutierrez-Juarez/dpa
Ein Mieter in Berlin hat bei der Untervermietung seiner Wohnung mehr als das Doppelte der Miete verlangt, die er selbst zahlen musste. Die Vermieterin hatte keine Erlaubnis für die Untervermietung und erhielt auch keinen Anteil an dem Geld. Der Bundesgerichtshof (BGH) prüft nun den Fall, der hauptsächlich eine Räumungsklage betrifft.
Der achte Zivilsenat in Karlsruhe wird untersuchen, ob Vermieter Mietverträge für Wohnraum fristgemäß kündigen können, wenn Mieter die Wohnung mit Gewinn untervermieten. Es war zunächst unklar, ob der BGH heute nach der Verhandlung (10.00 Uhr) ein Urteil fällen wird.
Mit Blick auf den angespannten Wohnungsmarkt betonte der Deutsche Mieterbund, dass viele Menschen nicht freiwillig Räume zur Untermiete anmieten, sondern weil sie schlichtweg keine Wohnung zur Hauptmiete von Vermietenden bekommen. «Diese Notlage der Wohnungssuchenden wird durch das Modell „gewinnbringende Untervermietung“ ausgenutzt.»
Mieter weist Vorwurf zurück
Aus Sicht des Mieters in dem zu verhandelnden Fall ist das Problem, dass es keine klaren Vorgaben gebe, wie beispielsweise eine hochwertige Innenausstattung wie in seiner Wohnung berücksichtigt werden könne. «Es gibt keine Anhaltspunkte, um den Hausrat vernünftig zu bewerten», sagte Abdur-Rahman El-Khadra der Deutschen Presse-Agentur vor der Verhandlung.
«Es war nicht meine Absicht, Geld damit zu machen», beteuerte der 42-jährige Wirtschaftsingenieur, der mit seiner Partnerin nach wie vor in der Berliner Zweizimmerwohnung lebt – und dort auch erst einmal gerne bleiben möchte.
Aufschlag von 502 Euro
Er zahlte beim Einzug im Jahr 2009 eine Nettokaltmiete von 460 Euro im Monat für die 65 Quadratmeter. Während seines Auslandsaufenthalts untervermietete er die Wohnung – zunächst mit Erlaubnis der Vermieterin.
Aufgrund der Corona-Pandemie musste er dann länger in Zentralamerika bleiben und informierte die Frau, dass er die Wohnung weiter untervermieten wolle. Laut dem Urteil des Berliner Landgerichts reagierte sie zunächst nicht. Die Situation lief weiter, bis er nach zwei Jahren plötzlich eine Kündigung erhielt.
Von den Untermietern bekam El-Khadra 962 Euro. Er begründet den Aufschlag unter anderem damit, dass die Wohnung «sehr gut ausgestattet» sei – mit hochwertigen, teils selbstgebauten Möbeln, Fernseher, Soundanlage, Geschirrspüler und Waschmaschine. Zudem hätten die Untermieter zwei Fahrräder nutzen können.
Noch keine Regelungen für Möblierungszuschlag
Im Landgerichtsurteil heißt es dazu: «Dass ein Zuschlag dieser Größenordnung für das mit vermietete Inventar auch nur annähernd angemessen wäre, legt der Beklagte nicht schlüssig dar und ist auch sonst nicht ersichtlich.»
El-Khadra sagte, welcher Zuschlag je nach Möblierung angemessen ist, müsse dringend geregelt werden. «Da fehlt ein vernünftiger rechtlicher Rahmen.»
Rechtsanwältin Sabine Schuhrmann vom Deutschen Mieterbund bestätigte, dass es bislang weder gesetzliche Vorgaben für den Möblierungszuschlag noch dazu gibt, dass die Untermiete nicht höher sein dürfe als die Miete des Hauptmieters. «Vermietende sind auch nicht verpflichtet, den Möblierungszuschlag im Mietvertrag gesondert auszuweisen», erläuterte sie. Der Zuschlag werde daher häufig genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Das Bundesjustizministerium arbeitet an einem Gesetzesentwurf, um dies zukünftig zu vermeiden. Laut Schuhrmann sollen der Möblierungszuschlag explizit geregelt und die zulässige Höhe definiert werden.
«Wenn Mietende untervermieten, werden sie selbst zu Vermietenden und müssen sich an die gleichen rechtlichen Spiegelregeln halten, die für Vermietende gelten», erklärte die Expertin. Hierzu gehöre, sich an die Mietpreisbremse zu halten. Mietende dürften keine Untermiete fordern, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege.
Laut dem BGH wären gemäß der Mietpreisbremse im konkreten Fall höchstens 748 Euro zulässig gewesen.
Gegen Vorschriften zur Mietpreisbremse verstoßen
Das Landgericht entschied zugunsten der Vermieterin in Bezug auf die Räumungsklage, im Gegensatz zum Amtsgericht Charlottenburg. Es wurde argumentiert, dass ein Vermieter einem Mieter nicht automatisch gestatten müsse, durch Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen, ohne am Ertrag beteiligt zu sein. Zudem habe ein Mieter keinen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung, wenn diese nicht mit den Vorschriften zur Mietpreisbremse vereinbar ist.
Die Vermieterin muss dem im Grundsatz berechtigten Interesse des Mieters, seine Wohnung untervermieten zu wollen, nicht nachkommen, da beide Aspekte schon für sich genommen Grund genug seien.
Joachim Retz, der Rechtsanwalt der Vermieterin, erklärte gegenüber der dpa, dass seine Mandantin kein Interesse an einer Beteiligung gehabt habe. Der Grund für die Kündigung sei der Verstoß gegen die Mietpreisbremse gewesen.
Mieter El-Khadra geht nun gegen das Urteil des Landgerichts vor, da die Vorinstanz nicht näher darauf eingegangen sei, wie genau die Wohnung ausgestattet war.
«Wir haben uns damals angeguckt, wie untervermietete Wohnungen sonst angeboten werden», sagte der 42-Jährige. «Wir waren im Vergleich mit am günstigsten.» Und anders als bei manch anderer Untervermietung hätten nicht nur ein Tisch, ein Stuhl und eine Matratze in der Wohnung gestanden.
