Immobilien in Metropolen und am Alpenrand kaum leistbar

Trotz des Rückgangs der Immobilienpreise und des Anstiegs der Einkommen bleibt das eigene Haus für die meisten Bewohner der sieben größten deutschen Städte und deren Umland kaum bezahlbar. Auch der oberbayerische Alpenrand ist extrem teuer. Im Gegensatz dazu sind Ein- und Zweifamilienhäuser in kleineren Großstädten und vielen ländlichen Gegenden erschwinglich – zumindest für die Einkommensgruppe, die normalerweise am Immobilienkauf interessiert ist.

Zu diesem Ergebnis kommen das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln und der Kreditvermittler Interhyp in einem neuen «Leistbarkeitsindex», der die Erschwinglichkeit von Wohneigentum anhand des Verhältnisses der örtlichen Immobilienpreise und der jeweiligen Einkommen misst. Derzeit sind Häuser demnach jedoch leistbarer als 2023. 

Holzminden top, Tegernsee für Nicht-Millionäre flop

Laut IW Köln ist Holzminden in Niedersachsen die erschwinglichste Kommune für Immobilienkäufer in Deutschland. Am teuersten ist das Eigenheim im oberbayerischen Landkreis Miesbach am Rande der Alpen. Dies liegt daran, dass dort der Tegernsee liegt, an dessen Ufern sich Ex-FC Bayern-Präsident Uli Hoeneß und viele andere Millionäre niedergelassen haben.

Eine Immobilie gilt als erschwinglich oder leistbar, wenn Käufer maximal 35 Prozent ihres monatlichen Nettoeinkommens für die Finanzierung aufwenden müssen. Der Indexwert für diese 35-Prozent-Schwelle beträgt hundert, wie von den Immobilienexperten des IW Köln festgelegt. Dies bezieht sich jedoch nicht auf Durchschnittsgehälter, sondern auf das obere Ende der mittleren Einkommensgruppe, laut IW Köln. In teuren Städten wie München entspricht dies einem Einkommen von 80.000 Euro, so IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Sieben Metropolen sämtlich auch für Besserverdiener schwierig

Indexwerte unter 100 bedeuten, dass die Käufer mehr als 35 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Tilgung ihres Kredits ausgeben müssen. Je höher der Wert über 100 liegt, desto erschwinglicher sind Wohnimmobilien in der jeweiligen Kommune. Grundlage der Berechnungen waren die regionalen Einkommensdaten der Arbeitsagentur und die Preise der von Interhyp vermittelten Immobilien.

Das erschwinglichste Bundesland ist demnach das Saarland mit einem Indexwert von 151, das unerschwinglichste Bayern mit 84 Punkten, gefolgt von Berlin (87). Holzminden liegt in der Rangliste der leistbaren Kommunen mit einem Indexwert von 174 an der Spitze, Miesbach ist mit 52 Zählern Schlusslicht. Sämtlich unter der Erschwinglichkeitsschwelle liegen demnach die sieben größten deutschen Städte mit Indexwerten von 59 für München bis 90 in Hamburg. Da der Wohnungsneubau in Deutschland nach wie vor am Boden liegt, wird sich die Lage nach Einschätzung Voigtländers nicht verbessern: «Das wird tendenziell dazu führen, dass die Preise weiter steigen.» Der Ökonom erwartet jährliche Steigerungen sowohl der Kaufpreise als auch der Mieten von etwa drei bis fünf Prozent. Voigtländer forderte eine «breite Neubauförderung», um die Lage zu entschärfen. 

Kleinere Großstädte wesentlich günstiger

Derzeit ist es in kleineren Großstädten für Immobilieninteressenten viel günstiger, an der Spitze stehen Wolfsburg, Saarbrücken, Bremerhaven, Magdeburg und Bremen.

Der deutschlandweite Schnitt liegt laut IW Köln derzeit bei exakt 100 Punkten. In der Rückwärtsberechnung steht der Index wegen gesunkener Immobilienpreise und gestiegener Einkommen höher – also erschwinglicher – als vor zwei Jahren, aber erheblich niedriger als im Jahr 2015. Da die Immobilienpreise mittlerweile vielerorts ihren Tiefpunkt hinter sich gelassen haben, hat sich nach Worten von Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht mittlerweile auch die Leistbarkeit wieder leicht verschlechtert. «Das Einzige, was hilft, ist Bauen», sagte Interhyp-Vorstandschef Utecht.