Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot: Wohnungen gerade in Städten sind begehrt, während der Neubau in der Krise steckt. Das treibt die Mieten immer höher. Wie reagiert die Politik?
Mieten steigen 2024 kräftig – Baugenehmigungen auf Talfahrt
Eine Entspannung auf dem angespannten Wohnungsmarkt vieler deutscher Städte ist nicht absehbar. Die Mieten sind auch in diesem Jahr deutlich gestiegen – gleichzeitig ist die Zahl der Baugenehmigungen eingebrochen.
Laut einer Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) stiegen die Mieten im Durchschnitt sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei Neubauten um etwa vier Prozent. Seit 2010 sind die Nettokaltmieten insgesamt um 64 Prozent gestiegen.
Laut DIW sanken die Kaufpreise im Jahresdurchschnitt 2024 weiter. Allerdings deute sich hier eine Wende ab, so das Institut, das Daten zu Kauf- und Mietabschlüssen des Immobilienverbands IVD in mehr als 150 deutschen Städten ausgewertet hat. Untersucht wurden Kleinstädte mit einigen Tausend Einwohnern bis hin zu Metropolen.
Michaela Engelmeier, Vorstandsvorsitzende des Sozialverbands Deutschland, betrachtet die Zahlen als Beweis für einen Wohnungsmarkt, der aus dem Gleichgewicht geraten ist. «Es ist ein unerträglicher Zustand, dass hohe Mieten für immer mehr Menschen in Deutschland zur Armutsfalle werden», sagte sie. Daher seien eine Begrenzung von Mietsteigerungen und mehr sozialer Wohnungsbau erforderlich.
Wohnungen bleiben in Großstädten ein knappes Gut
Es ist zu erwarten, dass freie Wohnungen – vor allem in Großstädten – knapp bleiben, da der Abwärtstrend bei den Baugenehmigungen weiterhin anhält. Von Januar bis Oktober wurden laut Angaben des Statistischen Bundesamts insgesamt 175.800 Wohnungen genehmigt – fast ein Fünftel (19,5 Prozent) weniger als im Vorjahreszeitraum. Das Jahresziel der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohnungen rückt somit in weite Ferne.
Die Genehmigungen sind ein entscheidender Indikator angesichts des Wohnungsmangels in Städten: Was nicht genehmigt wird, wird später auch nicht gebaut. Allerdings steckt der Wohnungsbau aufgrund eines Zinsanstiegs und hoher Baukosten in der Krise.
Die Deutsche Industrie- und Handelskammer (DIHK) sieht auf Basis einer Umfrage aus dem Herbst leichte Anzeichen für eine Erholung. Aber: «Insgesamt bleibt die Geschäftslage in der Bauwirtschaft weit hinter den Vor-Corona-Jahren und dem langjährigen Durchschnitt zurück», sagte DIHK-Konjunkturanalyst Volker Treier.
Kaufpreise deutlich gesunken
Für diejenigen, die es sich leisten können, eine Immobilie zu kaufen, hat sich die Situation in letzter Zeit etwas verbessert: Baugrundstücke, Eigenheime und Eigentumswohnungen sind im Durchschnitt fünf Prozent günstiger als 2023.
Gemessen an ihrem Höchststand im Jahr 2022 im Immobilienboom, fielen die Preise für Einfamilienhäuser besonders stark (um gut acht Prozent), gefolgt von Baugrundstücken und Eigentumswohnungen, wie das DIW berichtet. In den Großstädten war die Preiskorrektur bei Immobilien und Bauland am stärksten: Hier sanken die Preise im Durchschnitt um 13 Prozent, bei Einfamilienhäusern in mittlerer Lage sogar um 16 Prozent.
Trotz der deutlichen Rückgänge sind Bauland, Einfamilien- und Reihenhäuser im Bundesschnitt immer noch etwa doppelt so teuer wie vor Beginn des Booms 2010, betont das DIW. Bei Eigentumswohnungen sind es 117 Prozent.
Wende zeichnet sich ab
Seit der Jahresmitte sind die Kaufpreise jedoch wieder gestiegen, wie die DIW-Ökonomen Konstantin Kholodilin und Malte Rieth schreiben. Dies sei wahrscheinlich auf die zuletzt gesunkenen Kreditzinsen und die hohe Nachfrage nach Wohnraum einer wachsenden Bevölkerung zurückzuführen.
«Die zwischenzeitlich sinkenden Preise können nicht darüber hinwegtäuschen, dass das eigentliche Problem der Wohnungsknappheit fortbesteht», meint Rieth. 2023 seien weniger als 300.000 neue Wohnungen entstanden, und Prognosen für dieses Jahr machten wenig Hoffnung. «Die neue Bundesregierung muss es sich daher dringend auf ihre Agenda schreiben, durch öffentliche Bautätigkeit sowie eine Vereinfachung der Verfahren und Vorschriften gegenzusteuern.»
Und was macht die Politik?
Die Unsicherheit entsteht, da aufgrund der Neuwahl des Bundestags unklar ist, wie es weitergeht – insbesondere beim Mieterschutz. Das Kabinett hat zwar beschlossen, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten von 15 Prozent auf 11 Prozent zu senken und eine Verpflichtung zur Ausweisung des Möblierungszuschlags in Mietverträgen für möblierte Wohnungen. Ob es jedoch eine Mehrheit im Bundestag dafür gibt, ist vor der Neuwahl am 23. Februar mehr als fraglich.
Für die Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse bis Ende 2029, die kürzlich vom Kabinett beschlossen wurde, gilt dasselbe. Wo die Mietpreisbremse von 2015 in Kraft ist, darf die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchstens um das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent erhöht werden.
Die Grünen und die SPD planen, sicherzustellen, dass das Instrument zum Schutz der Mieter auch nach dem 31. Dezember 2025 weiterhin verfügbar ist. Die FDP lehnt dies ab, während die Union erst nach der Wahl darüber entscheiden möchte, wie eine Neufassung der Mietpreisbremse für eine Übergangszeit sinnvoll sein könnte.
