Mieter verstorben: Wer zahlt die Miete und muss kündigen?
Der Tod eines Mieters führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietvertrags. Erben müssen aktiv kündigen und die Miete bis zur Kündigung weiterzahlen, um finanzielle Risiken zu vermeiden.
Endet ein Mietvertrag automatisch mit dem Tod des Mieters?
Die Annahme, dass ein Mietvertrag mit dem Tod des Mieters automatisch endet, ist weit verbreitet. Tatsächlich sieht das Gesetz jedoch eine andere Regelung vor: Der Tod allein führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses. Dies wirft Fragen auf, insbesondere für die Erben des Verstorbenen, die sich möglicherweise mit Mietzahlungen und Reparaturkosten konfrontiert sehen.
Gemäß § 563 BGB bleibt der Mietvertrag auch nach dem Tod des Mieters zunächst bestehen. Das bedeutet, dass die Miete weiterhin gezahlt werden muss, bis das Mietverhältnis formell beendet wird. Die entscheidende Frage ist also nicht der Tod selbst, sondern der Zeitpunkt der Vertragsbeendigung.
In der Regel sind die Erben verpflichtet, die Miete bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu zahlen. In vielen Fällen übernimmt nicht sofort der Erbe den Mietvertrag, sondern zunächst andere Angehörige. Nach § 563 BGB tritt in erster Linie der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner in den Mietvertrag ein, sofern er mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat.
Regelungen für den Eintritt in den Mietvertrag
Falls kein Ehepartner vorhanden ist, gelten ähnliche Bestimmungen für Kinder, die im gemeinsamen Haushalt leben. Auch andere Familienangehörige oder dauerhaft im Haushalt lebende Personen können unter bestimmten Umständen in den Mietvertrag eintreten. Dieser Eintritt erfolgt automatisch und bedarf keiner Unterschrift oder Vertragsänderung, wodurch die betreffende Person sofort alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags übernimmt.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die berechtigten Personen den Eintritt in den Vertrag ablehnen können. Wenn jemand vom Tod des Mieters erfährt, hat er die Möglichkeit, den Eintritt gegenüber dem Vermieter zu verweigern. Lehnt beispielsweise der Ehepartner fristgerecht ab, wird der Eintritt rückwirkend als nicht erfolgt betrachtet. In diesem Fall rückt die nächste berechtigte Person nach, oder der Mietvertrag geht auf die Erben über, falls niemand eintreten möchte.
Kündigung des Mietvertrags durch die Erben
Der Mietvertrag endet also nicht automatisch, sondern muss aktiv gekündigt werden. Dies geschieht in der Regel durch eine außerordentliche Kündigung mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten. Die Erben sind verpflichtet, innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls zu kündigen. Andernfalls läuft das Mietverhältnis weiter, und die Miete muss weiterhin gezahlt werden.
Falls es keine Erben gibt oder alle das Erbe ausschlagen, fällt der Nachlass samt Mietvertrag an den Staat, der dann als Vertragspartner auftritt und im Rahmen des Nachlasses haftet.
Haftung der Erben und Nachlassverbindlichkeiten
Für viele Angehörige ist es eine Erleichterung zu wissen, dass sie nicht automatisch mit ihrem Privatvermögen für die Mietverbindlichkeiten haften, sofern sie fristgerecht kündigen. Dies gilt auch für Forderungen, die nach dem Tod des Mieters fällig werden, wie Mieten, Räumungskosten oder Schäden.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass in solchen Fällen von Nachlassverbindlichkeiten die Vermieter nur auf den Nachlass zugreifen können, also auf das Vermögen, das der Verstorbene hinterlassen hat. Entscheidend ist nicht das Einkommen des Verstorbenen, sondern der Nachlass selbst, zu dem beispielsweise Kontoguthaben und die Mietkaution zählen.
Erben haben die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen, wenn der Nachlass überschuldet oder leer ist. Wenn sie das Erbe bereits angenommen haben, können sie ihre Haftung auf den Nachlass beschränken, indem sie die sogenannte Dürftigkeitseinrede (§ 1990 BGB) geltend machen. Dadurch wird deutlich, dass der Nachlass nicht ausreicht, um alle Schulden zu begleichen, und der Vermieter bleibt auf den Kosten sitzen, wenn aus dem Nachlass nichts zu holen ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Erben, die schnell handeln und fristgerecht kündigen, ihr finanzielles Risiko minimieren können. Eine persönliche Haftung entsteht nicht automatisch, selbst bei erheblichen Forderungen.
