Mieter vs. Vermieter: BGH entscheidet über Mietkaution

Immer wieder landen Mieter und Vermieter vor Gericht wegen der Mietkaution. Ein solcher Fall wird nun vor dem höchsten deutschen Zivilgericht verhandelt. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe wird heute darüber entscheiden, ob ein Vermieter berechtigt war, ein halbes Jahr nach dem Auszug einer Mieterin Schadenersatz für Beschädigungen am Mietobjekt mit der Mietkaution zu verrechnen. Wann verjähren diese Ansprüche normalerweise? Und wann greift eine Ausnahmeregelung? Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick:

Wann darf ein Vermieter die Kaution einbehalten?

Grundsätzlich können Vermieter die Kaution ihrer Mieter unter verschiedenen Umständen einbehalten. «Das kann eine Mietforderung sein, die offen geblieben ist, oder Nachzahlungen von Betriebskosten», sagt Rechtsanwältin und Mietrechtsexpertin Beate Heilmann der Deutschen Presse-Agentur. Auch für unterlassene Schönheitsreparaturen könne das Geld einbehalten werden – vorausgesetzt, diese wurden im Mietvertrag entsprechend vereinbart. «Und dann gibt es Ansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung des Mietobjekts, wie sie auch in dem BGH-Verfahren eine Rolle spielen».

„Ansprüche auf Schadenersatz führen oft zu Streit zwischen Mieter und Vermieter“, sagt Heilmann, die Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien beim Deutschen Anwaltverein ist. Vermieter finden es attraktiv, die umstrittenen Ansprüche mit der Kaution zu verrechnen, da es dann Sache des Mieters ist, auf Rückzahlung zu klagen. So wie im Fall, mit dem sich nun der BGH befasst.

Worum geht es in dem konkreten Fall?

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr Vermieter die Mietkaution in Höhe von rund 780 Euro nach ihrem Auszug nicht zurückgezahlt hatte. Er begründete dies damit, dass er die Kaution mit Schadenersatzforderungen für Schäden an der Wohnung verrechne. Da der Vermieter erst mehr als ein halbes Jahr nach Auszug der Mieterin abrechnete, waren seine Ansprüche nach Ansicht der Mieterin aber bereits verjährt. Sie klagte auf Rückzahlung der Kaution – und bekam in den Vorinstanzen recht.

Wann verjähren die Schadenersatzansprüche eines Vermieters?

Nachdem eine Wohnung zurückgegeben wurde, haben Vermieter normalerweise sechs Monate Zeit, um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz für Schäden zu verlangen. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält jedoch eine Ausnahme von der Verjährungsfrist: Wenn der Anspruch innerhalb der sechs Monate nachweislich hätte geltend gemacht werden können, ist dies auch zu einem späteren Zeitpunkt möglich.

Bedingung für diese Ausnahme ist aber unter anderem, dass es sich um zwei «gleichartige» Forderungen handelt – also bei der Barkaution «Cash gegen Cash». Das ist hier deshalb wichtig, weil Vermieter bei Beschädigungen an der Mietsache wählen dürfen, ob sie gleich einen Geldersatz fordern oder dem Mieter die Chance geben, den ursprünglichen Zustand der Wohnung selbst wiederherzustellen – eine sogenannte Naturalrestitution. Nur der Geldersatz ist aber mit der Barkaution gleichartig und kann gegen sie aufgerechnet werden.

Welche Auswirkungen könnte das Urteil haben?

Vor dem Bundesgerichtshof wird diskutiert, ob der Vermieter innerhalb der sechsmonatigen Frist mitteilen musste, dass er den Schadenersatz als Geldersatz und nicht als Naturalrestitution einfordert. Ein Urteil zugunsten der Mieter könnte Auswirkungen auf Wohnungs- und Hauseigentümer haben. Möglicherweise müssen sie Schäden am Mietobjekt innerhalb der Verjährungsfrist geltend machen, um sie mit der Kaution zu verrechnen. Bis spätestens sechs Monate nach dem Auszug des Mieters müssten sie also erklären, dass sie den Schadenersatz in Form von Geldersatz verlangen.