Studie zeigt: Umnutzung von Büros zu Wohnungen nicht immer rentabel, teurere Wohnungen zu erwarten
Homeoffice verändert Immobilienmarkt in Deutschland
Die Folgen des Homeoffice schaffen in Deutschland Platz für Tausende Wohnungen, weil weniger Büros gebraucht werden. Doch nur bei einem Teil ist die Umnutzung rechtlich und technisch möglich und nur ein Teil davon ist wirtschaftlich rentabel, wie eine Studie des Ifo-Instituts und des Immobilienberaters Colliers ergab. Das Ergebnis dürften dabei zudem meist teurere Wohnungen sein. Ein «Gamechanger» für den Wohnungsmangel ist die Umwandlung von Büros also nicht, sagt Ifo-Experte Simon Krause. Sie könne die Situation nur lindern.
Ifo und Colliers haben die Immobilienmärkte in den sieben größten deutschen Städten für die Studie analysiert. Anhand des aktuellen und erwarteten Büroleerstands sowie technischer und rechtlicher Einschränkungen sehen sie genug Platz, um etwa 60.000 Wohnungen für 102.000 Menschen zu errichten. In kleineren Städten wird das Potenzial aufgrund niedrigerer Mieten und geringerem Wohnungsmangel als geringer eingeschätzt.
Jedoch ist es äußerst unwahrscheinlich, dass tatsächlich 60.000 Wohnungen aus Büros in den sieben Städten entstehen. Laut Krause würde sich der Umbau bei mehr als der Hälfte einfach nicht lohnen. Dies liegt zum einen daran, dass Flächen verloren gehen, außerdem müssten viele Umbauten vorgenommen werden, wie zum Beispiel neue Flure, neue Heizungstechnik und neue Wände. Letztendlich wird das Büro wieder zu einem Rohbau gemacht und dann zu Wohnungen umgebaut.
Die Kosten sind auch der Grund, warum Krause und seine Co-Autoren erwarten, dass aus Büros keine preiswerten Wohnungen entstehen werden. Um für Investoren rentabel zu sein, sollten sie eher teurere Wohnungen anstreben.
Krause sieht jedoch auch Potenzial, mehr Wohnungen aus Büros zu schaffen. Dafür müssten Städte und Politik das Thema jedoch frühzeitig angehen. Wenn Bebauungspläne und Baurecht geändert würden, könnte dies dazu beitragen, dass mehr potenzielle Flächen zur Verfügung stünden.
Für leerstehende Büros, bei denen sich eine Umwandlung in Wohnungen nicht anbiete, fordern die Studienautoren «kreative Nachnutzungskonzepte». Eine Möglichkeit sehen sie dabei in Teilumnutzungen, die die Gebäude mit Nahversorgungs-, Einzelhandels- oder Gastronomieangebote insbesondere im Erdgeschoss attraktiver machen. Als weitere Optionen nennt die Studie medizinische Einrichtungen, kulturelle oder kreative Räume oder auch Freizeit- und Sportangebote.
