Wohnungsbau-Krise wird sich 2024 wahrscheinlich verschärfen

Im neuen Jahr wird eine anhaltende Talfahrt des Wohnungsbaus von Ökonomen und der Baubranche erwartet. Das Münchner Ifo-Institut schätzt, dass im Jahr 2024 lediglich 225.000 Wohnungen fertiggestellt werden könnten, was 45.000 weniger sind als im vergangenen Jahr. Die wichtigsten Branchenverbände, der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie und der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes, sind ebenfalls pessimistisch, obwohl sich die jeweiligen Prognosezahlen leicht unterscheiden.

Ökonom erwartet Tiefstwert bei Einfamilienhäusern

Ifo-Ökonom Ludwig Dorffmeister geht von 70.000 Fertigstellungen von neuen Ein- und Zweifamilienhäusern für 2024 aus, das wäre nach 2009 ein neuer gesamtdeutscher Tiefstwert. «Der Mehrfamilienhausbau einschließlich Wohnheimen hält sich mit 125.000 neu errichteten Wohneinheiten besser.» 2023 wurden nach Ifo-Schätzung noch etwa 25.000 neue Wohnungen mehr in Mehrfamilienhäusern gebaut.

Laut der Ifo-Prognose könnten bis 2024 zusätzlich zu den bereits bestehenden Häusern und Nichtwohngebäuden weitere 30.000 Wohnungen entstehen. Dies würde die insgesamt genannten 225.000 Wohnungen von Dorffmeister ergeben.

Die DZ Bank, das Zentralinstitut der deutschen Genossenschaftsbanken, prognostiziert, dass sich die Talfahrt weiter beschleunigen wird. Laut der kürzlich veröffentlichten Prognose könnten die jährlichen Fertigstellungen aufgrund der Baukrise bis 2025 auf 200.000 Wohnungen fallen.

Die Bundesregierung strebt als politisches Ziel an, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen. In der Vergangenheit wurde diese Zahl von vielen Experten bereits in besseren Zeiten als ehrgeizig angesehen, mittlerweile wird sie jedoch als unerreichbar betrachtet.

Bauverbände ebenfalls pessimistisch

«Wir blicken mit Sorgen ins kommende Jahr, vor allem der Wohnungsbau trübt die Aussichten», sagte Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Bauindustrie-Verbands. «Angesichts der deutlich eingebrochenen Auftragseingänge dürfte er sich 2024 im Vergleich zum Vorjahr weiter verschlechtern.»

Laut dem Verband werden hauptsächlich größere Unternehmen vertreten. Die Bauindustrie geht davon aus, dass im vergangenen Jahr 250.000 Wohnungen fertiggestellt wurden und im neuen Jahr mit einem weiteren Rückgang gerechnet wird.

Laut Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa rechnet der Zentralverband des Baugewerbes, der die Interessen mittelständischer Bauunternehmen vertritt, im Jahr 2024 mit einem Umsatzrückgang von minus 13 Prozent im Bauhauptgewerbe und einem weiteren Bau von 235.000 neuen Wohnungen.

Das DIW Berlin war in einem im Dezember veröffentlichten Gutachten für den Bund weniger pessimistisch und prognostiziert nur einen geringfügigen Rückgang von 270.000 neuen Wohnungen im Jahr 2023 auf 265.000 in diesem Jahr.

Dass sich der Wohnungsbau in den nächsten Jahren quasi von allein wieder erholt, erwartet indes kaum jemand. «Ohne einen grundlegenden Wandel in der Wohnungsbaupolitik mit besseren Förderungs- und Abschreibungsbedingungen für die Hausbauer und einfacheren Bauvorgaben für die Branche sind 2025 dann selbst 200.000 Wohnungen nicht mehr machbar», sagt Baugewerbe-Hauptgeschäftsführer Pakleppa.

Anstieg bei Baukosten und Zinsen

Warum gibt es diese Probleme? Seit 2020 sind die Baukosten und die Kreditzinsen deutlich gestiegen. Außerdem gab es in den letzten Jahren Unsicherheiten bezüglich der Förderprogramme des Bundes und aktuelle Haushaltskürzungen der Ampel-Koalition. Baufirmen und Bauexperten nennen auch die zunehmende Bürokratie und die ständige Verschärfung der Bauvorschriften als Gründe.

Viele Menschen in den Städten suchen dringend nach Wohnungen. Die Immobilienpreise sind im letzten Jahr gesunken, aber die Mieten sind vielerorts weiter gestiegen.

«Die aktuellen Haushaltsquerelen machen die Rahmenbedingungen auch nicht günstiger», sagt Ifo-Baufachmann Dorffmeister. «Speziell der Wohnungsneubau hat aber zuletzt sowieso kaum noch von öffentlichen Geldern profitiert.»

Drei Monate nach dem Wohnungsbaugipfel im Kanzleramt seien alle als Konjunkturimpuls geplanten Maßnahmen gestoppt oder on hold gestellt worden, kritisiert Bauindustrie-Hauptgeschäftsführer Müller die Bundesregierung. «Es fehlt auch eine klare Perspektive für die kommenden Jahre, weshalb die Unsicherheit am Markt immens ist.»

Abbau von Kapazitäten und Stellenstreichungen drohen

Laut einer Ifo-Umfrage lag die Auslastung der Hochbaufirmen im Dezember saisonbereinigt nur noch bei rund 66 Prozent, der niedrigste Wert seit dem Frühjahr 2010. «Die Saisonbereinigung für einzelne winterliche Monate funktioniert sicherlich nicht immer einwandfrei. Der Dezember-Wert fügt sich aber gut in die 2023 beobachtete Abwärtstendenz ein», sagt Dorffmeister dazu.

Ein nahendes Schreckgespenst am Horizont ist Personalabbau in der Baubranche. «Schon jetzt ist es bittere Realität, dass jedes zweite Unternehmen im Wohnungsbau unter Auftragsmangel leidet», sagt Müller. «Angesichts dieser Entwicklung werden wir 2024 erstmalig seit 2008 in unserer Branche einen Rückgang der Beschäftigung erleben.»

Im Baugewerbe werden schon seit einiger Zeit entsprechende Warnungen laut: Denn haben die Unternehmen erst einmal Mitarbeiter abgebaut, würde eine Wiederankurbelung des Wohnungsbaus allein wegen geschrumpfter Kapazitäten schwierig. «Jetzt muss es darum gehen, einen massiven Absturz zu verhindern, der für die Wohnungsbaubranche, aber auch für den sozialen Zusammenhalt dramatisch wäre», fordert Bauindustrie-Hauptgeschäftsführer Müller.